| 1 Kasım 2022 |
Ülke genelinde ev sahiplerinin kiracılara yaptıkları fahiş kira artışlarına ilişkin açıklamalarda bulunan Bolu Barosu avukatlarından Fikret Çıracı, kira ilişkisinin Türkiye’nin en yaygın ve en sorunlu hukuki ilişkilerinden biri olduğuna dikkat çekerek, “Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Sözleşme 10 yıl sürmüş ise bitimine 3 ay kala bildirimde bulunma şartıyla kiralayanın sebep ve gerekçe göstermeksizin tahliye isteme hakkı bulunmaktadır. Sözleşme bitiminde sözleşmenin devam edip-etmeyeceğini belirleyecek olan kiracıdır. Kiralayan sadece belirlenen oran kadar, belirlenmemişse TÜFE oranı kadar zam isteme hakkına sahip olur” dedi.
Son dönemde ev sahiplerinin kiracılarına yaptıkları fahiş zamlar dikkat çekerken ülke genelinde çoğunluğunu asgari ücretlilerin oluşturduğu vatandaşlar yüksek kira bedellerini ya ödemek ya da evden çıkartılma tehlikesiyle karşı karşıya kaldı. Kiracıların ve ev sahiplerinin hukuki haklarını Bolu Gazeteciler Cemiyeti’nin Cumhuriyet gazetesine anlatan Bolu Barosu avukatlarından Fikret Çıracı, kira ilişkisinin ülkemizin en yaygın ve en sorunlu hukuki ilişkilerinden biri olduğunun altını çizdi.
KİRA SÖZLEŞMESİ İKİ TARAFA DA YÜKÜMLÜLÜKLER GETİRİR
Çıracı, kira sözleşmesinin hem ev sahibine hem de kiracıya yükümlülükler getirdiğini ifade ederek şunları söyledi:
“Şüphesiz her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesi de her iki tarafa hak ve yükümlülükler getirir. Bir defa kiraya verenin kiralana yeri hazır etme, bu hazır hali temek kullanımı sürdürecek düzeyde koruma, 3. Kişilerin her türlü müdahalesinden arındırma, belli bir dilime ulaşan bedel halinde vergi ödeme yükümü vardır. Kiraya verenin en temel hakkı doğal olarak bedel yani kira parası isteme hakkıdır. Kiralayanın bedel ödeme, özenle kullanma, esaslı tamirata izin verme, esaslı değişiklikleri bildirme gibi yükümlülükleri vardır.
Ülkemizde kira sözleşmesinin kırtasiyelerde satılan hazır sözleşmelerin doldurulması ile oluşturulması geleneği sürdürülmektedir. Sözleşmenin yazılı olması geçerlilik şartı değil ispat şartıdır, kira sözleşmesi sözlü olarak bile yapılabilen tarafların hür iradesi ile serbestçe düzenleyebilecekleri bir sözleşmedir. Bu serbestlik kiraya konu yerin kira bedelinin aşırı düşük veya yüksek olması halinde Uyarlama Davası ile mahkeme müdahalesine konu edilebilir. Bu noktada “ Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” şeklindeki Borçlar Kanunu’nun 347.maddesini hatırlamak gerekir.”
SÖZLEŞME BİTİNCE EV SAHİBİ DOĞRUDAN KİRACIYI TAHLİYE EDEMEZ
Ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda evden çıkartabileceğine de değinen Çıracı, “Kira ilişkisinde, kira sözleşmesi bitiminde doğrudan veya bir ihtarname tebliğ edilerek kiracının tahliye edileceği yanlış inancı halen sürmektedir. Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde çok açık bir biçimde “kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” demektedir. Yine aynı maddede “kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denilerek bu konuda bir tereddüte yer bırakmamıştır. Yani kiraya veren hiçbir biçimde sözleşme süresi bitiminde doğrudan kiracıyı tahliye edemez, sözleşmenin bitmesi veya devamında tercih hakkı kiracıdadır. Sözleşme 10 yıl sürmüş ise bitimine 3 ay kala bildirimde bulunma şartıyla kiralayanın sebep ve gerekçe göstermeksizin tahliye isteme hakkı bulunmaktadır.” İfadelerini kullandı.
İHTİYAÇ SEBEBİ DE TAHLİYE NEDENİDİR
İhtiyaç sebebinin de bir tahliye nedeni olduğunu hatırlatan Çıracı, “Kiracının tahliyesi aynı kira dönemi içinde bedelin ödenmemesi nedeniyle iki ihtarnameye dayalı olması ile de olmaktadır. 2004 Sayılı İcra-İflas Kanunumuz ayrıca bir aylık bedel de olsa 269.maddeye göre 30 gün ödeme süre verilmek koşuyla özek bir takip yolu da düzenlemiştir. Bu takipte 30 günün sonunda da ödeme yapılmamışsa tahliye talep edilebilir. Bu takipte ödeme yapılmış olsa bile bu da birinci ihtar sayılır. İhtiyaç sebebi de bir tahliye nedenidir. Bu da iki farklı biçimde düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 350.maddesi hem kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları veya torunları veya anne-babası veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç olması halini düzenlenmiştir. Bunun için sözleşme süresi bitmeden bildirim şarttır. 351.maddesi ise taşınmazın el değiştirmiş olması halinde yeni malik veya sayılan kişiler için tapu devrini takip eden 1 ay içinde bildirim de bulunmak ve 6 ay süre vermek koşuluyla feshi düzenlemiştir. Her iki halde de ihtiyacın soyut olmaması, gerçekten ihtiyaç olması gerekir. İhtiyacı ispat yükü kiraya verene düşer.” dedi.
EV SAHİBİ YÜZDE 25’İN ÜZERİNDE ZAM YAPAMAZ
Çıracı, ev sahiplerinin yüzde 25’in üzerinde zam yapacağını vurgulayan Çıracı, “Mevzuatımızda kiracı haklarının daha ağır basacak düzenlendiği bir gerçektir. Kiracıyı haftaya çıkarırım şeklinde bir hak düzenlenmiş değildir. Sözleşme bitiminde sözleşmenin devam edip-etmeyeceğini belirleyecek olan kiracıdır. Kiralayan sadece belirlenen oran kadar, belirlenmemişse TÜFE oranı kadar zam isteme hakkına sahip olur. Bu da sınırsız değildir, 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile Borçlar Kanuna eklenen geçici madde ile zam oranı bir önceki bedelin yüzde 25’ini geçmemek üzere sınırlandırılmıştır.
Sonuç olarak ülkemiz uygulamasında bedel düzenli ödendiği sürece kiracıyı tahliye edecek sebepler sınırlıdır. Tahliye sebeplerinin tamamı da takip veya dava koşuluna ve dolayısıyla gerçekliğini ispat koşuluna bağlıdır, doğrudan tahliye mekanizması yoktur.” şeklinde konuştu.
